Hükümet destekli gelir, enflasyona endeksli nakit akışları ve yapısal arz açığından faydalanan defansif bir yatırım stratejisi.
Raporu İnceleNeden İngiltere Sosyal Konutu?
Birleşik Krallık'ta konut arzı yıllardır hükümetin yıllık 300.000 konut hedefinin gerisinde kalıyor. Kronik açık yeni stok için kritik bir ihtiyaç yaratıyor.
Nüfus artışı, kentleşme ve özel mülkiyet maliyetlerindeki yükseliş nedeniyle bekleme listelerinde 1,3 milyonun üzerinde hane bulunuyor.
Sosyal konut, geniş piyasa oynaklığı ile düşük korelasyona sahiptir. Kira getirileri hükümet destekli yardımlarla güvence altında, enflasyona endekslidir.
Kritik ihtiyaca rağmen fiili konut üretimi hedeflerin gerisinde kalarak kümülatif açığı büyütüyor.
Teslimatlar yıllık 300.000 hedefinin %26 altında kaldı; mevcut stok üzerindeki baskı daha da arttı.
Mevcut planlama ortamında arzı ölçeklendirmenin zorluğunu vurgular.
Süregelen arz yetersizliği, eldeki stok için uzun vadeli değer istikrarını ve kira büyümesi potansiyelini destekler.
Sosyal konuta ihtiyaç duyan hane sayısı ile sektörün yıllık kapasitesi arasında köklü bir yapısal dengesizlik var.
Mart 2024 itibarıyla İngiltere genelinde belediye bekleme listelerindeki aktif başvurular.
Yıllık yeni sosyal konut kiralamaları; acil talebin %40'ından azını karşılıyor.
Arz Açığı Fırsatı: Talebin yıllık kiralamaları 2,6 kat aşması, kaliteli varlıklarda fiilen sıfır boşluk riski anlamına gelir.
Londra ve UK ortalamalarını açık ara geride bırakan sermaye değer artışı.
Kaynak: Land Registry UKHPI; ONS House Price Index
Düzenlemeye tabi ve doğrudan kamu finansmanı ile desteklenen bir sektör; yatırımcılara olağanüstü gelir güvenliği sunar.
RSH denetiminde çalışan sektör; şeffaflık ve finansal sürdürülebilirliği güçlendirerek kurumsal sermayeyi korur ve varlık kalitesini güvence altına alır.
Kira gelirleri LHA ve Evrensel Kredi ile desteklenir. Bu devlet destekli gelir kiracı kredi riskini azaltır ve getirileri ekonomik döngülerden korur.
Kira politikaları genellikle enflasyona endeksli artışlara (TÜFE +%1) izin vererek reel gelir koruması ve nakit akışı görünürlüğü sağlar.
Sosyal konut, Birleşik Krallık konut altyapısının büyük ve yerleşik bir bileşenidir.
İngiltere genelinde; Yerel Yönetimler ve Kayıtlı Sağlayıcılar tarafından yönetilir.
Tüm hanelerin yaklaşık beşte birini oluşturur; ülke çapında çeşitlendirilmiş bir varlık tabanı sağlar.
İngiltere konut pazarı: %17 Sosyal Kira, %19 Özel Kiralık ve %64 Ev Sahibi.
Geleneksel devlet tahvillerine göre önemli bir getiri primi; devlet destekli güvenlikle hisse senedi benzeri getiriler.
Not: Geçmiş performans geleceği göstermez. Tahvil getirileri mevcut piyasa oranlarına dayalı gösterimdir.
%8–10 hedef getiri vs %3.5 Eurobond getirisi. £1M yatırımda: Yıllık £80–100K gelir (Eurobond: £35K).
%8–10 kira geliri + uzun vadeli sermaye kazancı (10 yılda ~%96 artış). Eurobond karşısı: sadece faiz; sermaye kazancı yok.
Gelir akışları DWP ödenekleriyle teminatlıdır (yarı-egemen kredi kalitesi). Kiralar TÜFE'ye endekslidir; sabit kuponlu tahvillerin aksine.
Freehold mülkiyet, leasehold yapılara kıyasla yatırımcıya tam kontrol, maliyet optimizasyonu ve uzun vadeli değer güvencesi sunar.
Değişiklikler için malik iznine tabi; piyasa ihtiyaçlarına veya düzenlemelere uyumu sınırlar.
Artan arsa payı kiraları ve öngörülemez aidatlar net kira getirisini aşındırır.
Kalan süre kısaldıkça sermaye değeri erir; uzun vadeli tutma stratejilerini zorlaştırır.
Üçüncü taraf müdahalesi olmadan yönetim, kiracı seçimi ve stratejik kararlar üzerinde tam özerklik.
Arsa payı ve hizmet bedeli sızıntısının ortadan kalkması, net faaliyet gelirini (NOI) maksimize eder.
CAPEX ve sürdürülebilirlik yatırımlarını sınırsız uygulama imkanı; varlık değerini geleceğe hazırlar.
Küresel oynaklık çağında Birleşik Krallık, yerleşik hukukun üstünlüğü ve şeffaf mülkiyet haklarıyla güvenli bir yatırım ortamı sunar.
Olgun parlamenter demokrasi ve şeffaf hukuk sistemi; uzun vadeli sermaye dağıtımı için istikrarlı bir çalışma ortamı sağlar.
HM Land Registry sistemi devlet destekli tapu garantisi sağlar. İngiliz hukukunda köklü mülkiyet hakları üstün varlık koruması sunar.
İngiltere Merkez Bankası'nın sıkı mandası enflasyon beklentilerini çıpalar. G7 ekonomisi olarak mali/para politikası çerçevesi güvenilirdir.
Ölçülebilir sosyal etki ile defansif, hükümet destekli finansal getirileri birleştiren güçlü bir stratejik fırsat.
Kronik arz açığı ve artan talep; 1,3+ milyon bekleme listesi ile kaliteli varlıklar için neredeyse sıfır boşluk.
Konut Yardımı ve Evrensel Kredi ile desteklenen güvenilir, enflasyona endeksli nakit akışları.
Freehold mülkiyete odaklı strateji; yönetim, CAPEX ve uzun vadeli değer korumasında tam kontrol.
Gilt'lere karşı istikrarlı getiri spread'i; hisse senedi oynaklığına ve kur risklerine karşı güçlü çeşitlendirici.
Hakkımızda
İngiltere'deki gayrimenkul açığını fark eden iki yatırımcı olarak başladığımız bu yolculuk, bugün kapsamlı yatırım danışmanlığı hizmetleri sunan bir şirkete dönüşmüş durumdadır. Başlangıçta piyasanın ihtiyaçlarını ve fırsatlarını analiz ederek gayrimenkul yatırımlarına odaklandık. Bu süreçte edindiğimiz bilgi ve deneyimle, yatırımcılarımıza en iyi şekilde hizmet verebilmek adına uzman bir ekip kurduk.
Bugün; gayrimenkul geliştirme, portföy yönetimi, kira geliri sağlama, alım-satım işlemleri ve mülk değerleme gibi geniş bir yelpazede profesyonel danışmanlık hizmetleri sunuyoruz. Amacımız, yatırımcılarımızın portföylerini çeşitlendirmelerine ve uzun vadeli, yüksek getirili kazanç elde etmelerine yardımcı olmaktır.
Birleşik Krallık genelinde tamamladığımız, yatırımcılarımıza güçlü ve garantili getiriler sağlayan seçilmiş dönüşüm ve gelir projelerinden bazıları.
8 daire için alınan planlama izniyle 24 yataklı, 8 mini HMO'ya dönüştürüldü. Şehir merkezi konumunda, yıllık £178.200 net garanti kira getirisi sağlıyor. Toplam £1.4M yatırımla £2.2M GDV üzerinden sermayenin tamamının geri kazanım potansiyeli mevcut.
6 ay süren renovasyon sonrası refinansman yapılarak £800.000 yatırım geri alındı. Bir sosyal konut sağlayıcısı ile yıllık £136.000 tutarında 10 yıllık kira sözleşmesi imzalandı.
Paddington'a 10, Hyde Park'a 2 dakika yürüme mesafesinde, 630 m² Grade 2 listeli, nadir freehold bir blok. 14 aylık renovasyon ve 6 aylık satış süreciyle £14M bitmiş değere ulaşan, Londra'nın en merkezi caddelerinden birinde bir dönüşüm projesi.
Piyasaya çıkmadan doğrudan mal sahibinden edinilen, toplam 79 odalı, Birmingham'ın en cazip posta kodu Edgbaston'da yer alan 2 freehold otel. 10 yıllığına bir sosyal konut sağlayıcısına kiralanmış durumda, 8 dönümlük arsa üzerinde ileride 28-30 dairelik ek geliştirme potansiyeli taşıyor.
13.078 ft² / 1.215 m² büyüklüğünde, üç katlı ticari mülk ve tek katlı endüstriyel tesisten oluşan tarihi bir değirmen binası. Ashton şehir merkezi ve M60 otoyoluna yakın, birden fazla erişim noktasıyla ticari veya karma kullanıma uygun.
7 yıllık devlet destekli kira sözleşmesiyle güvence altına alınmış, en-suite banyolu ve mini mutfak üniteli 6 odalı bir yatırım. Fatura veya aidat masrafı bulunmuyor, yıllık £68.000 kira geliri sağlıyor.
Tamamen yenilenmiş, her biri özel banyoya sahip, full mobilyalı 6 odalı bir HMO. 15 yıl boyunca kesintisiz kira ödemesiyle aylık £5.500 net kira geliri sağlıyor.
9 odalı dönüşüm projesi, £44.000 yıllık kira geliri ve £450.000 bitmiş değer (GDV) hedefiyle tamamlandı. Carlisle'ın güçlü kiralama talebinden faydalanan, yüksek getirili bir yatırım örneği.
14 odalı dönüşüm projesi, £62.000 yıllık kira geliri ve £600.000 bitmiş değer (GDV) ile portföydeki en yüksek getiri oranlarından birine ulaştı.
Hükümet destekli, freehold yapılı ve 7 yıl garantili gelir akışına sahip seçilmiş mülk fırsatları. Her mülk için detaylı yatırım memorandumu mevcuttur.
Aktif Fırsat
Aktif Fırsat
Aktif Fırsat
Aktif Fırsat
Diğer şehirlerdeki fırsatlar için iletişime geçin — mevcut portföy hakkında detaylı bilgi alın.
İngiltere, dünyanın gayrimenkul yatırımı açısından her zaman en cazip ülkesi olmayı başarmıştır. İstikrarlı fiyat artışları, talep sebebiyle sürekli artan kira gelirleri ve güvenilir bir hukuk sistemine sahip olması sebebiyle gayrimenkul yatırımcıları için her zaman doğru adres olmaya devam edecektir.
Gayrimenkul satın alma süreci, Sales Memo'nun çıkması ile başlar. Anti Money Laundering Check (AML) ve Source of Funds kontrolü ile devam eder. Sürecin tamamı avukatlar tarafından yönetilir ve her evde süreç farklı olabileceği gibi yaklaşık 8-12 hafta sürer.
Ev teslim alındıktan sonra, sözleşme imzaladığınız yönetim şirketi ile e-posta ve telefon yoluyla iletişimde olabilirsiniz. Herhangi bir sorun olduğunda T&L Property olarak her zaman destek vereceğiz.
Evin satın alma süreci bittikten sonra, eğer özellikle HMO dönüşümü projesi yapılarak değer artışı sağlandıysa, bu durumda yatırımcılar mortgage başvurusu yaparak ödedikleri ilk yatırım bedelinin %75 ve üzerindeki kısmını geri alıp aylık mortgage ödemelerini kira getirileri üzerinden yapabilirler. Refinansman, kişiye özel değerlendirilir, bu sebeple hem yatırımcı profiline hem de proje özelinde bakılması önemlidir.
Kira ödemelerinden kaynaklı vergi ödemelerini kiralamayı yapan management şirketi üzerinden veya bizlerin yönlendireceği muhasebe şirketi üzerinden yapabilirsiniz.
Evet, gayrimenkul yatırımı SPV (Special Purpose Vehicle) denilen bir limited şirket üzerinden yapılabilir. SPV, belirli bir gayrimenkul yatırımını yönetmek üzere kurulmuş özel bir şirkettir. İlk olarak, bir SPV kurarak bu şirketin mülk alım işlemlerini gerçekleştirmek üzere uygun yasal ve finansal yapı oluşturulur. SPV'nin adına mülk satın alındıktan sonra, mülkün tüm hukuki ve mali sorumlulukları bu şirkete ait olur. Bu yapı, yatırımcıların kişisel varlıklarını korur ve yatırımın finansal yönetimini kolaylaştırır. Ayrıca, SPV'ler vergi avantajları ve düzenleyici esneklikler sağlayabilir, çünkü mülkün finansmanı ve gelirleri SPV'nin üzerinden yürütülür. Yatırımcılar, SPV aracılığıyla mülkün yönetimini ve mülkten elde edilen gelirleri daha etkili bir şekilde kontrol edebilirler. En büyük avantajı, ileride mortgage kullanılması durumunda mortgage faizlerinin vergi matrahından düşülmesidir.
Stamp duty avukatlar tarafından completion sırasında alınmaktadır. Türkiye'de yaşayanlar için İngiltere'de alım-satım vergisi (stamp duty) oranları, yerel yasalar ve mülkün değerine bağlı olarak hesaplanır. Alım-satım vergisi oranları, mülkün değerine göre belirli dilimlerde uygulanır: ilk £250,000 için %5, £250,001 ile £925,000 arasındaki değerler için %10, £925,001 ile £1.5 milyon arasındaki değerler için %15 ve £1.5 milyonun üzerindeki değerler için %17 oranında vergi ödenir. Türkiye'deki yatırımcıların bu oranları dikkate alarak bütçelerini planlamaları önemlidir.
Defansif, gelir üreten, devlet destekli bir gayrimenkul stratejisine yatırım yapın. Yapısal dengesizlikten faydalanın ve uzun vadeli getirileri güvence altına alın.